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    葉檀:至少1萬億資產大變化, 如此重要的政策居然被忽略了

    農世界網    葉檀財經 2019-09-25 來源:農世界網

    圖片與內容無關,農世界網提供

    土地,是農民的最后保障,也是最大一桶金。

    9月份,一項非常重要的政策,居然被市場輕輕放過。這項政策事關土地改革,無一例外,涉及土地的都是重要政策。

    這一次改革,有可能牽涉到1億畝以上的閑置宅基地,牽涉到至少3萬億以上的土地資產。

      想去咱村開個農家樂嗎?

    今年清明上茶的時候,去浙江臨安茶莊喝茶,村里家家戶戶賣茶開茶鋪,車子停了十幾里地。

    在茶鋪倒茶的,穿著麻布唐裝,一看就是村里人過來追求文化的。當地農民富得流油,采茶也是雇的人,反倒是過來租房當茶娘的,辛苦得要命。

    承包地、宅基地、每棒茶、每道田埂,都是值錢的。

    現在,大筆的錢,要落到農民的兜里了。即使不值錢的地,通過工業化、商業化運作,也能值錢。

    9月20日,中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部發布《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》。

    通知保護農民。

    土地是農民最后的居住保障,《通知》確保農民的權利,規定不得以各種名義違背農民意愿強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”,不得違法收回農戶合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。

    嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地,嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

    通知也要求,不允許浪費宅基地。

    嚴格落實“一戶一宅”規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,面積不得超過本省、自治區、直轄市規定的標準。

    什么叫一戶一宅呢?這里面名堂大了去了。我身邊的小伙伴們,就算大學畢業留在城市工作,也千方百計把戶口遷回農村,心心念念想著在到村里去拿半畝地。最近,有個老家河南的回去壘院墻,據說他們鄉,有了院墻就可以算作宅基地。

    土地也是農民朋友獲得財產性收入的最后一個大機會,使用權部分是可以交易的,通過出租的方式。

    通知給農民獲取宅基地收益開了一道口子,鼓勵村集體和農民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅,通過自主經營、合作經營、委托經營等方式,依法依規發展農家樂、民宿、鄉村旅游等。

    城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的,要嚴格遵守合同法的規定,租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后,雙方可以另行約定。

    直白點說,一個城里人、一個企業主,你不能買下農民的宅基地,但可以租下來做生意,租期最長二十年。想要繼續租,二十年之后再簽約。這也給了承租者一個保護。

    有人非常擔心,如果宅基地可以買賣,農村的霸王們、城里的投機家們,會像禿鷲一樣,把老實農民手上的那點地都搶光。然后,一大幫無地的農民朋友,滿世界溜達。想像一下孟買的有貧民窟,讓人不寒而栗。

    出于對農民失地根深蒂固的恐懼,通知提醒農民朋友們,每一戶就那么一塊宅基地,好好看著。如果農村村民出賣、出租、贈與住宅后,再申請宅基地的,不予批準。農民朋友們,你們如果把手上這塊地整沒了,就沒有下一塊宅基地了。

    為什么現在要出這么一個通知?是因為土地確權做得差不多了,基礎工作已經大部分做完了。不少省農村土地確權登記和不動產統一登記工作是統一進行的,確權差不多了,不動產登記也將進入尾聲。剩下來的,都是沒有辦法確權的,難啃的硬骨頭。

    估計,2018年以后,估計農村四大證書基本停止發放。如今各地農村都在紛紛推動農村不動產登記,實現“房地一體”。

    以前的四大證書,是農民的四大寶,指的是農村土地確權登記證書、宅基地使用證書、農村土地承包證書、農村房屋產權證書,農村的土地、房屋等產權證書將會由不動產登記證書所代替。

    這一次確權,是農村土地財富的大確認,是給農民的不動產蓋的一個大大的章子。

    到2027,農村土地還會再次進行重新分配嗎?可能性很小。土地確權成本太大,如果到2027年再分配一次土地,這就說明,中國的小土地小農經濟到那時還沒有根本改變,資源將遭到巨大浪費。

    如果2027年土地再分配,對中國經濟來說,算不得一個好消息。

      1億多畝的閑置宅基地 不可能拿來蓋商品房

    宅基地到底有多少呢?作為農村集體建設用地的大頭,宅基地占到70%。

    其中有多少是閑置的呢?央視財經采訪中國社科院農村發展研究所研究員李國祥,他說,根據調查,全國大概有10%左右的宅基地是閑置的。此前,曾有研究機構數據稱,40%左右是閑置的。

    到底有多少畝?折現到底是多少?

    一畝地以1萬元計,牽涉到的資產有1萬億。

    土地級差地租很大,云南偏遠地區承包地一畝只有幾百塊錢,義烏一塊宅基地,就是上百萬。

    今年1月5日上午9時50分,義烏市廿三里街道里兆村村民吳建東,以總價150.5萬元競得位于西張村的1.5間(54平方米)宅基地,將近2.79萬一平米。我在這里以每畝1萬元計,是相當保守的估計。

    各家機構統計的宅基地數據不盡相同。

    2018年7月25日,中國社科院農村所、中國社會科學出版社聯合發布《中國農村發展報告》(2018),數據是這樣的:

    2017年,全國農民工平均年齡39.7歲,50歲以上農民工所占的比重為21.3%,農民空置的宅基地可以用于整治的有1億畝左右。

    往前再推4年,宅基地閑置也在1億畝左右。當時,央視財經報道,中科院2013年的測算,劉彥隨等研究,全國“空心村”全國宅基地總共約有2.7億畝,閑置宅基地的綜合整治潛力約為1.14億畝,幾乎占到四成。

    1.14億畝是個什么概念?差不多要趕上5個北京市的大小了。如果全部推向商品住宅市場,中國商品房市場將遭遇最大規模做空。

    一方面是資源不夠,一方面是大量浪費。

    從2001到2011年,全國農村人口減少了1.33億人,但以宅基地為主的農村建設用地反而增加了3045萬畝,因為戶口、保障、人地分離等原因,占地不用的浪費現象特別嚴重。

    北京農村近八成村莊有閑置農宅,共約7.5萬套,其中六成左右為整院落閑置,個別山區村閑置率高到15%以上。

    如果允許農民賣商品房,如果允許村集體賣小產權房,那市場整個就坍塌了,這是不可能發生的。

      農村整體景像如何?

    按照上面的研究數據,農村大概有3億左右的勞動力,還有2到3億家屬,60%到70%是老人、孩子、女人,90%以上的人只有初中、小學文化,考慮到初中畢業幾年,學的東西就還給了老師,幾乎百分百是小學文化。

    幾個數據,活畫出一張圖。

    中國農村必須改革,改革之路任重道遠,給多數農民留下最后的保障是必須的,讓能夠融入城市的農民進城,也是必須的。

      想不想在城市落戶?不 我要拿地!

    農村改革,農村基礎制度的改革,實現現代文明。

    另一方面,讓有技能的農民朋友,盡快在城鎮落戶。

    去年10月11日,國家發展改革委辦公廳發布關于督察《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》落實情況的通知。

    早在2016年9月,國務院辦公廳就印發了《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》。

    總體來說,讓1億人落戶,除極少數超大城市外,全面放寬農業轉移人口落戶條件,農村學生升學和參軍進入城鎮的人口、在城鎮就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口以及新生代農民工是落戶重點,鼓勵各地促進有能力在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口舉家進城落戶。

    每個人落戶、享受公共福利的成本大概在5萬到10萬元,也就是說,1億人落戶的剛性成本在5萬到10萬億,要不要做?必須做。這是經濟的革命性變化。

    現在問題是,很多人生活在城鎮,不愿意放棄農村的土地溢價。經濟發展后,土地流轉是必須的。

    從取消農業稅、不動產確權登記、宅基地使用權流轉,到上億人進城,我們正在見證中國農村偉大的歷史進程。

    幸事

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